Airbnb no condomínio: quando a curta estadia depende de aprovação

Anunciar um apartamento na internet não resolve, sozinho, se sua utilização é compatível com a convenção do condomínio. No julgamento do Recurso Especial 2.121.055, o Superior Tribunal de Justiça separou o meio de contratação da atividade efetivamente desenvolvida no imóvel.

A Segunda Seção concluiu que contratos atípicos de curta estadia, marcados por exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, podem descaracterizar o uso residencial. Nessa situação, a mudança de destinação depende de aprovação de dois terços dos condôminos.

O julgamento ocorreu em 7 de maio de 2026, por maioria, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. Há, porém, um desdobramento indispensável à leitura atual do assunto: a discussão também foi submetida ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.443, ainda identificado como afetado na consulta oficial realizada para esta matéria.

Plataforma não define a natureza do contrato

A mesma ferramenta digital pode intermediar negócios juridicamente diferentes. O voto vencedor reconhece que uma locação residencial, inclusive por temporada, pode ser contratada em uma plataforma sem perder essa natureza.

O que exige exame é a forma concreta de ocupação: frequência das estadias, habitualidade da oferta, quantidade de diárias, eventual fracionamento de cômodos entre pessoas sem vínculo e prestação de serviços. Esses elementos ajudam a distinguir o uso residencial de uma atividade organizada de curta estadia.

O acórdão menciona, entre os exemplos, limpeza diária, lavanderia, refeições e recepção. Não apresenta esses fatores como uma lista em que todos precisam existir simultaneamente. A avaliação considera o conjunto da operação em cada caso.

Por isso, seria impreciso resumir a decisão como uma proibição nacional do Airbnb. Também seria incorreto afirmar que qualquer estadia inferior a determinado número de dias é automaticamente uma atividade comercial. A fundamentação exige analisar as características do negócio, não apenas o nome usado no anúncio.

A proprietária de um apartamento em Minas Gerais pretendia impedir que o condomínio restringisse o uso da unidade para estadias curtas. A convenção previa destinação exclusivamente residencial.

A primeira instância acolheu a pretensão da proprietária, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reformou a sentença. Ao examinar o recurso especial, a maioria da Segunda Seção manteve o resultado desfavorável à utilização pretendida.

Para o voto vencedor, a frequência e a habitualidade da oferta, em poucas diárias, caracterizavam exploração econômica incompatível com aquela destinação residencial. Sem a aprovação necessária para modificá-la, a atividade examinada permanecia vedada.

O ponto não era apenas a ausência da palavra Airbnb na convenção. A maioria entendeu que a cláusula de uso residencial podia ser suficiente diante da modalidade concreta de exploração analisada.

Por que a decisão fala em dois terços

O artigo 1.351 do Código Civil disciplina a alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Desde a Lei 14.405/2022, o dispositivo exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para essas deliberações.

É um quórum especial. Não deve ser confundido com a maioria simples de quem compareceu a uma reunião pouco frequentada. A apuração dos votos precisa respeitar a lei e as regras aplicáveis à convenção.

Também não basta a autorização informal do síndico para substituir uma deliberação que exige aprovação dos condôminos. Antes de oferecer a unidade na modalidade discutida, o proprietário precisa saber se a destinação foi validamente estabelecida ou modificada.

Na prática, a pauta da assembleia deve tornar claro o que se pretende deliberar. Uma autorização sobre acesso de visitantes não é necessariamente uma mudança da destinação do imóvel, assim como uma regra de identificação na portaria não resolve toda a discussão contratual.

O julgamento não foi unânime. Quatro ministros ficaram vencidos e votaram por acolher o recurso da proprietária, enquanto cinco acompanharam o entendimento contrário à utilização pretendida.

A divergência discutiu o alcance do direito de propriedade e a necessidade de restrição mais expressa na convenção. Esse debate ajuda a compreender por que frases categóricas, sem referência aos documentos e ao contexto, não retratam adequadamente o problema.

O resultado que prevaleceu foi o do voto da relatora. A existência de votos divergentes não anula a decisão, mas deve impedir que a cobertura apresente como simples uma controvérsia com fundamentos relevantes em sentidos distintos.

Depois do julgamento de maio, a Segunda Seção selecionou outros recursos para examinar, sob o rito repetitivo, se a cláusula de destinação residencial basta para impedir estadias curtas intermediadas por plataformas, mesmo sem proibição expressa.

A página oficial do Tema 1.443 registra a situação como afetado, sem data de julgamento de mérito. Também informa a determinação de suspensão dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam questão jurídica idêntica.

Afetar um tema significa selecionar a controvérsia para julgamento concentrado; não significa que a tese repetitiva já foi fixada. O precedente de maio e o procedimento posterior são etapas diferentes, que não devem aparecer no texto como se fossem uma única decisão definitiva de alcance geral.

A suspensão processual, por sua vez, não é uma licença automática para iniciar estadias nem uma ordem genérica de encerramento da atividade. Quem tem ação em andamento deve verificar com sua representação jurídica se o processo se enquadra no tema e qual é a situação das decisões já proferidas.

O que reunir antes de levar o assunto à assembleia

O primeiro passo é obter a convenção vigente, suas alterações e as atas relacionadas à destinação das unidades. Em seguida, descrever a operação pretendida: periodicidade, duração usual, ocupação integral ou por cômodos e serviços oferecidos.

Essa descrição evita uma votação sobre situações diferentes sob o mesmo rótulo. A locação residencial contratada pela internet e uma operação profissional de curta estadia não podem ser equiparadas apenas porque usam o mesmo aplicativo.

Por fim, registre a deliberação e confira seu quórum. Para proprietários, moradores e administração, a decisão mais segura é aquela que permite identificar o uso autorizado, a base documental e os limites estabelecidos, sem depender de acordos verbais ou de uma interpretação isolada da manchete.