Comprador pode exigir sozinho obras prometidas em áreas comuns, decide STJ

O comprador de um imóvel pode buscar individualmente a Justiça para exigir obras de infraestrutura prometidas nas áreas comuns do empreendimento. O fato de a execução beneficiar outros proprietários não elimina o interesse particular de quem adquiriu uma unidade e foi atingido pelo descumprimento.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 2.219.808, de Goiás. O julgamento ocorreu em 5 de maio de 2026, por unanimidade, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. O acórdão foi publicado em 13 de maio e divulgado pelo tribunal em notícia de 12 de junho.

A conclusão trata da legitimidade para propor a ação: quem pode levar aquela pretensão ao Judiciário. Não transforma qualquer desejo de melhoria no empreendimento em obrigação da loteadora nem garante, de antemão, que todos os pedidos serão acolhidos.

Por que o problema também é individual

A infraestrutura comum integra a utilidade do imóvel adquirido. A ausência de obras previstas pode prejudicar o uso da unidade e repercutir em seu valor, ainda que a rua ou a instalação discutida não pertença exclusivamente ao comprador.

O STJ classificou o direito à execução dessas obras como coletivo em sentido estrito, porque envolve um grupo de proprietários ligado pela mesma relação jurídica e um resultado indivisível. Ao mesmo tempo, reconheceu a repercussão direta na esfera de cada adquirente.

Para a relatora, os instrumentos de proteção coletiva ampliam o acesso à Justiça. Eles não retiram do indivíduo lesado a possibilidade de defender um direito próprio quando o descumprimento também o atinge.

No processo, o adquirente de um lote em Goiânia cobrava da empresa responsável pelo empreendimento obras de infraestrutura. A promessa de compra e venda previa obrigações de execução e prazo para sua conclusão.

A empresa contestou a possibilidade de atuação individual. Sustentou que o direito discutido era coletivo e deveria ser defendido por quem tivesse autorização legal para representar essa coletividade.

O STJ rejeitou essa objeção no caso examinado. Entendeu que o comprador não precisava deixar de agir apenas porque a realização das obras também favoreceria os demais proprietários. O vínculo contratual e o prejuízo ao uso de sua unidade reforçavam seu interesse.

Nem toda obra pedida foi reconhecida

O histórico processual mostra por que é importante separar legitimidade e procedência. Na primeira instância, a condenação abrangera pavimentação, calçadas, meio-fio e rede de esgoto.

O Tribunal de Justiça de Goiás, porém, afastou a obrigação de implementar a rede de esgoto. Segundo o acórdão estadual reproduzido pelo STJ, essa execução não estava contemplada no contrato entre as partes nem no decreto municipal de aprovação analisado.

A decisão do STJ sobre a legitimidade não deve, portanto, ser anunciada como uma ordem para entregar indistintamente tudo o que o comprador havia solicitado. O conteúdo da obrigação continuou dependente dos documentos e das conclusões do processo.

Essa diferença também vale fora daquele empreendimento: ter acesso à via judicial é uma questão; demonstrar o dever da parte contrária e obter determinada providência é outra.

O voto relaciona a falta de infraestrutura contratada à entrega incompleta do objeto adquirido. Invoca, nesse ponto, as regras do Código de Defesa do Consumidor sobre vinculação da oferta e cumprimento da obrigação.

Informações ou publicidade suficientemente precisas podem integrar o contrato. Por isso, o material apresentado na venda merece ser preservado junto ao instrumento assinado, aos anexos e às comunicações posteriores.

Não significa que uma imagem meramente ilustrativa permita exigir qualquer solução imaginada pelo comprador. É necessário identificar o compromisso concreto, seu responsável e os elementos que demonstram o descumprimento.

Como organizar os documentos

Antes de avaliar uma medida, reúna a promessa de compra e venda, os anexos sobre infraestrutura, os prazos estipulados e eventuais alterações. Separe os registros do que foi entregue e do que continua pendente.

Fotografias datadas, protocolos e respostas da empresa ajudam a organizar o histórico. Descreva cada problema de forma objetiva, evitando misturar obra prometida e não concluída com melhoria nova que os moradores passaram a desejar.

Se já existe ação coletiva, informe isso à representação jurídica. A relação entre processos individuais e coletivos possui regras próprias, inclusive sobre suspensão e aproveitamento dos efeitos de decisões, que exigem avaliação do caso.

O precedente não substitui a administração do condomínio nem autoriza o proprietário a iniciar uma obra por conta própria em área comum. Seu alcance é assegurar que a dimensão coletiva do problema não seja usada, sozinha, para impedir a defesa judicial de um direito contratual que também é individual.